تفکیک و افراز:
تفکیک:تفکیک یعنی اینکه یک شخص که دارای مثلا یک قطعه زمین ۳۰۰متری است آن را به سه قطعه۱۰۰متری تفکیک کند.حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در سه قطع جدید مالکیت خواهند داشت.
افراز:افراز در مورد تقسیم مال مشاع به کار می رود.یعنی الف دو دانگ و ب 4 دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند.حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف خودش داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود به این عمل،افراز می گویند. 3
تفاوت تفکیک و افراز عبارتند از:
1- تفکیک شامل اموال غیرمشاعی و مشاعی می شود و اگر مال مشاعی باشد پس از قطعه قطعه شدن،سهم هر کس در قطعه های جدید هم تثبیت است.ولی افراز خارج کردن سهم مشاعی و دادن ان به مالک ان است.مثلا زهرا که مالک۱۰سهم از یک زمین است پس از افراز،میزان زمینی برابر۱۰سهم از کل زمین به او داده می شود .
۲- تفکيک فقط تقسيم ملک است؛اما افراز تقسيم ملک توام با تعيين سهام مالکان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص مي‌يابد.به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ولي در تفکيک اين ضرورت نيست و مالک مي‌تواند ملک خود را با رعايت مقررات حاکم بر تفکيک(ضوابط و مقررات شهرداري) به هر ترتيبي که مي خواهد تفکيک نمايد.
۳- تفکيک در اداره ثبت انجام مي‌گيرد؛اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
۴- در افراز راي صادر مي‌شود؛ولي در تفکيک صورتجلسه تفکيکي
۵- در تفکيک سهم تمامي افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج مي‌شود يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسيم مي‌گردد؛اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي‌شود و بقيه ملک مشاع باقي مي‌ماند.
۶- درصورتي که بر تفکيک اعتراض شود،موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي‌شود.اما اگر بر افراز اعتراض شود در دادگاه رسیدگی می شود.
