ملک مشاع چیست ؟بر طبق قانون ملکی که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد، ملک مشاع قلمداد می‌شود. در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه” گفته می‌شود. منظور از اشاعه این است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت. به عنوان مثال تصور کنید ۲ شریک صاحب یک ملک هستند. به طوری ۴ دانگ آن به طرف اول و ۲ دانگ دیگر به طرف دوم تعلق دارد. در این شرایط امکان تفکیک ۲ دانگ از ۴ دانگ دیگر وجود نخواهد داشت و سهم شخصی که صاحب ۲ دانگ است در میان تمامی ملک پراکنده شده است. لذا نمی‌توان هیچ گونه اقدامی به منظور تفکیک دانگ‌ها از یکدیگر انجام داد.
بگذارید در این مورد مثال دیگری هم بزنیم. تصور کنید شخصی فوت می‌کند و اموالش بین ورثه تقسیم می‌شود. در این شرایط هر ملک بین تمامی ورثه تقسیم خواهد شد. اگر چه در این میان سهم جنس مذکر دو برابر جنس مونث است، اما آن چیزی که بدیهی است، سهم بردن تمام ورثه از ملک مذکور است. در این وضعیت هیچ حد و مرزی برای سهم ورثه در نظر گرفته نشده است و آنها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع هستند.
حیاط، راه پله‌ها، پشت بام و… از دیگر املاک مشاع در ساختمان‌های مسکونی و تجاری به شمار می‌روند که تمامی صاحبان ملک در یک ساختمان، در آن سهم دارند.
البته لازم به ذکر میباشد که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاع به وجود نخواهد آورد. لذا مالکین می‌توانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد.
⚖️در رابطه با فروش و انتقال ملک مشاع دو موضوع مورد بررسی قرار می گیرد:
1.ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود .
2.ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود .
انتقال قبل از ثبت :مطابق ماده 114 آیین نامه قانون ثبت :«هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.»
انتقال بعد از ثبت ملک :ماده 11 آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود .ومطابق ماده 583قانون مدنی :هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید.و همچنین مطابق ماده 104 آیین نامه قانون ثبت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می شود .
با مفهوم خلع ید آشنا شوید
دعوای خلع ید یکی از رایج ترین دعاوی در دادگاه‌ها به شمار می‌رود. این دعوا به منظور برطرف کردن تصرف غاصبانه شخصی است که بدون اخذ اجازه از صاحب مال، بر ملکی مسلط شده است. به طور کلی دعوای خلع ید به دو علت اقامه می‌شود. شخص غاصب از همان ابتدای کار بدون کسب اجازه از مالک، ملکی را به تصرف خود در آورد. شخص غاصب در ابتدا به منظور تصرف ملک از مالک آن اجازه بگیرد، اما در نهایت بدون رضایت مالک به این تصرف ادامه دهد.
((فروش ملک مشاع))
یکی از رایج‌ترین موضوعاتی که به دعوای خلع ید منجر می‌شود، به املاک مشاع در منازل مسکونی تعلق دارد. عموما زمانی که یک مالک یا مستاجر در این املاک عملیاتی نامتعارف انجام دهد، دعوای خلع ید اقامه خواهد شد. به عنوان مثال اگر یکی از مالکین در فضای مشاع ساختمان مرغ و خروس نگهداری کند، به نارضایتی و شکایت سایر مالکین منجر می‌شود. زیرا تمامی صاحبان واحد در ساختمان مذکور در آن فضای مشاع سهم دارند.
حالت دیگر رایجی که در نهایت به اقامه دعوای خلع ید منجر می شود، به زمانی بازمی‌گردد که هر یک از صاحبان ملک یا مستاجرین بیش از حق خود از یک فضای مشاع را طلب نمایند. به عنوان مثال تصور کنید تمامی واحدهای یک ساختمان به اندازه پارک یک خودرو از پارکینگ سهم می‌برند. در صورتی که هر یک از مالکین یا مستاجرین بخواهد پا را از حقوق خود فراتر بگذارد و مثلا دو خودرو در پارکینگ پارک کند، زمینه لازم برای اعتراض و نارضایتی سایر مالکین را فراهم کرده است.
از حالات دیگری که می‌تواند زمینه ساز دعوای خلع ید باشد، میتوان به املاکی که به چند شریک تعلق دارد، اشاره کرد. تصور کنید یک ملک تجاری توسط سه شریک خریداری شده است که هر یک به میزان مساوی و به اندازه ۲ دانگ از ملک زبور سهم می‌برند. در صورتی که شرکا این ملک را اجاره دهند و مستاجر از پرداخت کرایه به یکی از شرکا اجتناب کند، شریک ناراضی می تواند از حقوق خودش به طور قانونی دفاع کند. استفاده نابه جا از ملک کرایه داده شده از سوی مستاجر و برپا کردن کسب و کاری خلاف کاربری ملک از دیگر تخلفاتی به شمار می‌رود که شرکا می توانند به خاطر آن دعوای خلع ید برپا نمایند.
همان طور که پیشتر هم اشاره کردیم، در املاک متعلق به چند شریک، سهم هر فرد در کل ملک پخش شده است. لذا هیچ یک از شرکا نمی‌توانند سرخود و بدون کسب اجازه از سایرین ملک مشاع را به تصرف خود درآورند. به این موضوع در ماده ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی پرداخته شده است.
در مورد تصرف عدوانی چه می‌دانید؟
بر طبق قانون تمامی اموال منقول و غیر منقول که به طور قانونی در تصرف شخصی قرار دارد، به عنوان اشیاء تحت تصرف آن شخص شناخته می‌شود. چنانچه این اموال در تصرف دیگری قرار داشته باشد، مدعی می‌تواند به منظور به دست آوردن مالش اقامه دعوی کند و در صورت در دست داشتن ادله اثبات، آنها را به دادگاه ارائه دهد. بدین ترتیب دادگاه می‌تواند با استناد به ادله حکم صادر نماید و مدعی را به عنوان مالک حقیقی اموال اعلام کند.
جالب است بدانید که هیچ چارچوب مشخص و تعیین شده‌ای در این زمینه وجود ندارد. عامل اصلی در تعیین حقیقت در این رابطه عرف است و به طور معمول سلطه‌ی شخص بر یک شی به معنای مالکیت آن قلمداد می‌شود. مگر اینکه بتوان خلاف این موضوع را به صورت قانونی ثابت کرد. ماده ۳۵ قانون مدنی کشور به همین اصل اشاره دارد. بدین ترتیب تصرف هر مالی را دلیلی بر مالکیت آن اعلام کرده است، مگر بتوان خلافش را اثبات نمود. در ماده ۳۱ همان قانون به نحوه تصرف مال اشاره کرده است. بر طبق این ماده هیچ مالی را نمی توان از تصرف مالک آن در آورد، مگر اینکه از ادله روشن و قانون کمک گرفته شود.
لذا بر همگان روشن است که هیچ گاه نمی‌توان به زور و ستم مالی را از دست صاحبش بیرون کشید. مگر در صورتی که حق با مدعی باشد و بتواند ادعای خود را به طور قانونی ثابت کند. در صورتی که مدعی مالی را با قدرت شخصی از تصرف مالک بیرون درآورد، غاصب خواهد بود. چنین افرادی تحت پیگرد قانونی قرار می‌گیرند و به عنوان متصرف عدوان شناخته می‌شوند.
دعوی خلع ید از ملک مشاع چگونه برپا می‌شود؟
در صورتی که نیاز باشد تا دعوی خلع ید ملک مشاع علیه متصرف یا متصرفین برپا شود، نیازی به حضور تمامی مالکین نخواهد بود. به عنوان مثال تصور کنید ملک مشاعی که تصرف شده است به ساختمانی ۵ واحدی تعلق دارد. بدین ترتیب یکی از مالکین به نمایندگی کلیه صاحبان ملک ساختمان مزبور می‌تواند اقدامات لازم به منظور برپایی دعوی خلع ید را انجام دهد.
دعوی خلع ید را میتوان در مورد شریک ملک مشاع و یا علیه غیر برپا نمود. یعنی در صورتی که یکی از صاحبان ملک مشاع بدون کسب اجازه از سایر مالکین به استفاده خود سرانه از ملک مشاع بپردازد، صاحبان دیگر ملک می‌تواند طرح دعوی انجام دهند. ضمن اینکه در صورتی که تصرف کننده از مالکین نباشد نیز میتوان تخلف فرد مزبور را به طور قانونی پیگیری نمود.
در صورتی که چند نفر ملک مشاعی را به تصرف خود در آورند، مالکین می‌توانند علیه همه و یا تعدادی از آنها اقامه دعوی کنند. لازم است بدانید که نحوه پر کردن دادخواست، حیطه رسیدگی دادگاه را مشخص خواهد کرد. لذا نام هر شخصی که در دادخواست ذکر شود، حکم دادگاه در مورد همان فرد اجرا خواهد شد. قوانین مربوط به ملک مشاع در مورد سرقفلی های واحدهای تجاری نیز صدق می‌کند. اگر در مورد اجازه فروش سرقفلی مالکین مشاعی سوالی دارید، بهتر است تا به مثال زیر توجه نمایید.
من صاحب ۶ دانگ یک ملک تجاری هستم. ضمن اینکه ۳ دانگ سرقفلی همان ملک نیز به من تعلق دارد. ۳ دانگ دیگر سرقفلی متعلق به مستاجری است که مدتی پیش فوت کرده است. در حال حاضر این سرقفلی به ورثه شریک من واگذار شده است. لازم به ذکر است که تمامی ورثه در خارج از کشور سکونت دارند. بنده قصد فروش ملک را دارم. اما به دلیل وضعیت سرقفلی، فروش دشوار شده است. از آنجایی که من در فروش ملک تعجیل دارم، می خواستم بدانم که شما چه راهکاری را به بنده پیشنهاد می‌دهید؟ سوال دیگر اینکه آیا حق مشاع هم همانند ملک مشاع قابل فروش است؟
لینک کوتاه مطلب : https://www.vakilraygan.ir/?p=89
